Μάνος Κρανίδης*
Ένα θετικό φαινόμενο των τελευταίων ετών, και ειδικά το 2022, είναι ότι η Ελλάδα
ενισχύει σημαντικά τον ρόλο της στην διεθνή αγορά εξοχικών της κατοικίας και
πολυτελών κατοικιών, μια αγοράς που ξεπερνάει σε παγκόσμιο επίπεδο το 1 τρις
ευρώ. Επίσης παράλληλα η διεθνής ζήτηση για βραχυχρόνια επίσκεψη είναι ιδιαίτερα
δυναμική. Σύμφωνα με στοιχεία της Key Data, που παρουσίασε στο συνέδριο η Sally
Henry, vice president of Business Development for EMEA, η δυναμική της
βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα το 2022 μεταφράστηκε σε 20.876.000
διανυκτερεύσεις και έσοδα 3.468.000.000 ευρώ. Σήμερα, 155.000 ιδιοκτησίες είναι
εγγεγραμμένες στις δύο πιο γνωστές πλατφόρμες, Airbnb & Vrbo, 20.740 εκ των
οποίων στην Αθήνα. Αναλόγως δυναμικά μπήκε και το 2023, καθώς οι κρατήσεις τον
Ιανουάριο ήταν 43% περισσότερες από τον πρώτο μήνα του 2022. Άρα η ζήτηση είτε
για αγορές η μισθώσεις από το εξωτερικό αυξάνεται από το 2022.
Η παρουσία της Ελλάδας ως τόπος προορισμού επενδύσεων πολυτελών και εξοχικών
κατοικιών ενισχύεται λόγω των σημαντικών και πολλών πλεονεκτημάτων της όπως: η
θέση, η ατέλειωτή, άνετα προσβάσιμη, ακτογραμμή, τα πολλά και πανέμορφα νησιά, ο
καιρός, η κορυφαία εστίαση, το ευχάριστο επίπεδο εξυπηρέτησης, η υψηλή αξία του
προσωπικού, το κορυφαίο επίπεδο ποιότητας κατασκευής, το υψηλό επίπεδο
ασφαλείας και οι βελτιωμένες κτιριακές, οδικές και τεχνολογικές υποδομές. Επίσης η
ελληνική αγορά ακινήτων προσφέρει προϊόντα ποικίλλων χαρακτηριστικών από
κατοικίες και γη σε υπέροχα νησιά και παραθαλάσσιες περιοχές της ηπειρωτικής
χώρας, αστικά διαμερίσματα αλλά και ακίνητα στην θάλασσα ή στο βουνό. Για τους
περισσότερους ενδιαφερομένους από το εξωτερικό, οι τιμές των 3.500-4000€/τμ και
άνω δεν είναι απαγορευτικές, ειδικά σε σύγκριση με τις χώρες της Ευρώπης και της
Ασίας, ειδικά για ακίνητα κορυφαίας ποιότητας κατασκευής ενεργειακής κλάσης Α.
Παράλληλα το πρόγραμμα visa είναι ακόμη ανταγωνιστικό παρά τις πρόσφατες
αλλαγές και αυξήσεις του ελαχίστου ορίου αγοράς ακινήτων, ενώ και πρόσβαση στην
χώρα είναι πλήρης κα άνετη , είτε αεροπορικά είτε οδικά ή μέσω θαλάσσης.
Ειδικότερα, η υψηλή ποιότητα και η τεχνογνωσία κατασκευής στην Ελλάδα είναι
σημαντικά πλεονεκτήματα. Οι νεόδμητες κατασκευές είναι υποχρεωτικά, βάσει
νομοθεσίας, ενεργειακής κλάσης Α με όλες τις προδιαγραφές μονώσεων,
κουφωμάτων, συστημάτων ψύξης και θέρμανσης και πλέον πολλές με αυτονομία
ηλεκτρισμού μέσω φωτοβολταικών συστημάτων και όλες τις προδιαγραφές
σύγχρονου εξοπλισμού (φωτισμός, κουζίνα,wc, κλπ.). Το υψηλό επίπεδο
τεχνογνωσίας των μηχανικών και εξειδικευμένων τεχνικών συνεργείων είναι μια
εγγύηση. Η διαχρονική επένδυση στην Ελλάδα και η πολυετής εμπειρία στην αγορά
κατασκευών είναι παράγοντες ασφάλειας ποιότητας για τους σύγχρονους διεθνείς
επενδυτές. Επίσης η παράλληλη ανάπτυξη της αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων και
του τουρισμού γενικά στην Ελλάδα επηρεάζει την ζήτηση για εξοχικές κατοικίες και
πολυτελής κατοικίες. Η Ελλάδα με την δυναμική τουριστική καμπάνια της και την
αύξηση των αφίξεων και επισκεπτών από το 2016 και μετά (με εξαίρεση τα έτη της πανδημίας) έχει παράλληλα καταφέρει χιλιάδες επισκέπτες διακοπών να επανέρχονται
ως επενδυτές αγοραστές της κατοικίας τους, από πολλές χώρες όπως κεντρική και
βόρεια Ευρώπη, ΗΠΑ, ΚΙΝΑ, κλπ. Άρα η ενίσχυση του τουριστικού ρεύματος, ειδικά
υψηλότερων εισοδημάτων και καλύτερης ποιότητας, ενισχύει σε πρωτο χρόνο την ζήτηση
για την εξοχική κατοικία και κατ’ επέκταση πολυτελούς κατοικίας.
Όμως, η δυναμική ενεργός ζήτηση για αγορά εξοχικής και πολυτελούς κατοικίας έχει
και επιπτώσεις. Κατά αρχάς είναι μια αιτία αύξησης των τιμών πώλησης κατοικιών
αλλά παράλληλα και ένας έμμεσος παράγοντας που οδηγεί τελικά στην απομάκρυνση
της μάζας των μικρομεσαίων Ελλήνων από την αγορά κατοικίας, αφού τα εισοδήματα
και αποταμιεύσεις του δεν τους επιτρέπουν την επένδυση σε κατοικίες υψηλών τιμών
άνω των 3.500€ ανά τμ. Επίσης η διαθερσιμότητα για ακίνητα κατοικίας για αγορά και
κυριότερα για μίσθωση έχει μειωθεί αισθητά. Είναι μια επίπτωση που πρέπει η πολιτεία
να αντιμετωπίσει με ένα πλέγμα μέτρων όπως επιδοτήσεις, κίνητρα επενδύσεων και
ανακαίνισης κατοικιών, δημιουργία προσφοράς με αξιοποίηση κενών κατοικιών,
κοινωνική αντιπαροχή, κλπ. Και μόνο το γεγονός ότι εκτιμώνται πάνω από 200
χιλιάδες κατοικίες κενές πανελλαδικά αναδεικνύει την πολιτική που πρέπει να
υλοποιηθεί, με στόχο την ραγδαία μείωση των κενών ακινήτων.
Η διεθνής ζήτηση είναι σημαντική για την ελληνική αγορά ακινήτων και απαιτούνται
πολιτικές ενίσχυσης εκτός από τα υφιστάμενα κίνητρα όπως visa, απαλλαγές φόρων,
και απλοποίηση του πλαισίου μεταβιβάσεων. Όμως οι υψηλότατες τιμές των
νεόδμητων ακινήτων α ποιότητας και ενεργειακής κλάσης δεν σημαίνει ότι
δικαιολογούν μια γενική αύξηση των ζητούμενων τιμών όλων των ακινήτων
κατοικίας, ειδικά αυτών παλαιότητας χωρίς σύγχρονες προδιαγραφές και διεθνή
ζήτηση. Για αυτό σήμερα υπάρχουν στις πραγματικότητα πολλές ταχύτητες στην
αγορά ακινήτων. Το 2023 φαίνεται ότι θα είναι έτος προσαρμογής για τις κατοικίες
χωρίς σύγχρονες προδιαγραφές που δεν καλύπτουν τις απαιτήσεις τις διεθνούς
ζήτησης. Λογικό φαινόμενο αφού έτσι θα αποφευχθεί μια ανεπιθύμητη φούσκα
υπερβολικής αύξησης ζητούμενων τιμών χωρίς αντίκρισμα και πτώση των
συναλλαγών συμφωνιών στη μαζική αγορά ακινήτων. Οι ρεαλιστικοί πωλητές, ειδικά
τα φυσικά πρόσωπα, καλό είναι να προσαρμοστούν σε εφικτές προσδοκίες και
δικαιολογημένες τιμές, ειδικά εάν το ακίνητο τους δεν αφορά διεθνή ζήτηση. Ενώ οι
ενδιαφερόμενοι και επενδυτές, και οι Έλληνες, με καλή έρευνα αγοράς και την
υποστήριξη ειδικών, θα έχουν τη δυνατότητα για καλές αγορές και αποδόσεις. Να μην
ξεχνάμε άλλωστε η αγορά ακινήτων, και η Ελληνική, είναι για μακροπρόθεσμες
υπεραξίες και πάντα η λογική win-win δίνει θετικό αποτέλεσμα. Για αυτό η διεθνής
ζήτηση πρέπει να είναι παράγοντας ενίσχυσης της αγοράς και όχι έμμεσα αποκλεισμού
της μάζας των μικρομεσαίων συμπολιτών μας.
*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY”,
Γραμματέας Ενημέρωσης ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ, Πρόεδρος–ΕΝΙΒΟΠΑ
Υποψήφιος Δήμαρχος, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, Επικεφαλής ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΟΡΙΖΟΝΤΑΣ
2023
