Ουσιαστικές αλλαγές αναμένονται στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης, με τους ιδιοκτήτες να βρίσκονται σε εγρήγορση, ώστε να προσαρμοστούν στις τελικές ρυθμίσεις που θα ψηφιστούν στο φορολογικό νομοσχέδιο, το οποίο βρίσκεται σε διαβούλευση.

Σκοπός τους είναι να πράξουν τα δέοντα προς όφελός τους και φυσικά να τηρήσουν τις προθεσμίες που θα καθορίζονται στο τελικό κείμενο που θα γίνει νόμος του κράτους.

Η αγορά αναμένει κάποιες βελτιώσεις από το υπουργείο Οικονομικών, κάτι που δεν αποκλείεται από την Πλατεία Συντάγματος, σχετικά με το Τέλος Ανθεκτικότητας και τα κίνητρα για την αύξηση της προσφοράς στέγης. Αυτό μπορεί να γίνει είτε μέσω της μετατροπής βραχυχρόνιων μισθώσεων σε μακροχρόνιες, είτε με το άνοιγμα κλειστών διαμερισμάτων.

Πάντως, δεν αναμένονται σημαντικές αλλαγές αναφορικά με την αναστολή για έναν χρόνο της εισόδου νέων ακινήτων σε κορεσμένες περιοχές στην Αθήνα. Οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν να εντάξουν τα ακίνητά τους στην αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων, θα πρέπει να βιαστούν, καθώς η προθεσμία για την καταχώρησή τους στο Μητρώο ΑΑΔΕ και την απόκτηση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2024.

Συγκεκριμένα, για περιοχές όπως το Κουκάκι, τα Εξάρχεια, το Παγκράτι και τα Πετράλωνα, η ημερομηνία αυτή είναι καθοριστική. Από την 1η Ιανουαρίου 2025, θα ισχύσουν περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και δεν θα επιτρέπεται η εγγραφή ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για τουλάχιστον έναν χρόνο. Οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν να μισθώσουν τα ακίνητά τους το 2025, πρέπει να ολοκληρώσουν τη διαδικασία μέχρι το τέλος του 2024.

Από την Πρωτοχρονιά του 2025 και για έναν χρόνο, το Μητρώο Ακινήτων δεν θα δέχεται νέες καταχωρίσεις ακινήτων στις εξής Δημοτικές Περιοχές του Δήμου Αθηναίων:

* 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Πλάκα, Κολωνάκι, Κουκάκι, Σύνταγμα, Ομόνοια, Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη

* 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Μετς, Νέος Κόσμος, ‘Αγιος Αρτέμιος, Παγκράτι

* 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Βοτανικός, Μεταξουργείο, Γκάζι, Πετράλωνα, Ρουφ

Οι περιορισμοί αυτοί μπορεί να παραταθούν έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, με κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Ανάπτυξης και Τουρισμού.

Επιπλέον, η μη καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και η παράνομη μίσθωση χωρίς τον ΑΜΑ θα επιφέρουν αυστηρές ποινές. Συγκεκριμένα, θα επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο ίσο με το 50% του εισοδήματος από τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου, με ελάχιστο ποσό τα 20.000 ευρώ. Εάν εντοπιστεί νέα παράβαση μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος, το πρόστιμο μπορεί να φτάσει μέχρι το ποσό των εισπραχθέντων μισθωμάτων, με ελάχιστο όριο τα 40.000 ευρώ.

Η ΑΑΔΕ έχει ήδη ξεκινήσει την προσαρμογή της ηλεκτρονικής πλατφόρμας και αναμένεται να πραγματοποιήσει αυστηρούς ελέγχους για τις περιπτώσεις ιδιοκτητών και διαχειριστών που δεν θα τηρούν τις προβλεπόμενες διαδικασίες. Εκτιμάται ότι το καλοκαίρι του 2024, πάνω από 12.500 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης λειτουργούσαν στο κέντρο της Αθήνας, με το εμπορικό τρίγωνο (Πλάκα, Μοναστηράκι, Ακρόπολη) να φιλοξενεί 2.440 καταλύματα, το Κουκάκι 1.164, το Νέο Κόσμο 992 και τα Εξάρχεια 918.

Η διαδικασία απόκτησης του ΑΜΑ είναι ηλεκτρονική και μπορεί να γίνει από τον ιδιοκτήτη μέσω των προσωπικών του κωδικών TAXISnet. Απαιτούνται, μεταξύ άλλων, ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (Α.Τ.ΑΚ.) και τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου, εάν πρόκειται για τμηματική μίσθωση.

Ο διαχειριστής ακινήτου που επιθυμεί να πραγματοποιεί βραχυχρόνιες μισθώσεις υποχρεούται: * Να έχει αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) * Να αναρτά τον ΑΜΑ στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής * Να υποβάλλει τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή.

Τέλος, σύμφωνα με το φορολογικό νομοσχέδιο, το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (πρώην τέλος διαμονής) για τα ακίνητα τύπου Airbnb αυξάνεται: * Από 1,50 ευρώ σε 8 ευρώ την ημέρα κατά το διάστημα Απριλίου – Οκτωβρίου * Από 0,50 ευρώ σε 2 ευρώ την ημέρα κατά το διάστημα Νοεμβρίου – Μαρτίου * Εάν πρόκειται για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ., το τέλος ανθεκτικότητας θα είναι 15 ευρώ από Απρίλιο – Οκτώβριο και 4 ευρώ από Νοέμβριο – Μάρτιο.

Η αύξηση αυτή έχει προκαλέσει έντονες αντιδράσεις από πολίτες και φορείς, οι οποίοι εκφράζουν ανησυχίες για τις επιπτώσεις της στους ιδιοκτήτες και στις τιμές των ενοικίων.

Ριζικές αλλαγές σε Airbnb: Σε ποιες περιοχές δεν θα δίνονται νέες άδειες

Νέο λοιπόν σχέδιο περιορισμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων -τύπου Airbnb- θέτει η κυβέρνηση. Από την 1η Ιανουαρίου 2025 μπαίνουν περιορισμοί στα τρία διαμερίσματα της Αθήνας για ένα έτος, με «πάγωμα» των αδειών.

Πρακτικά, δεν θα έχουν περιθώριο όσοι ενδιαφέρονται να εκδώσουν ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) για ακίνητα που βρίσκονται στο 1ο, 2ο και τρίτο διαμέρισμα, τα οποία έχουν «πλημμυρίσει» από τέτοιου τύπου καταλύματα προκαλώντας ασφυξία στην αγορά ακινήτων.

Ηδη, ιδιοκτήτες ακινήτων τρέχουν να προλάβουν να ολοκληρώσουν τις εργασίες ανακαίνισης των ακινήτων τους, ενώ πολλοί σκέφτονται να αποκτήσουν ΑΜΑ μέχρι το τέλος Δεκεμβρίου για να διαθέσουν το ακίνητό τους στη βραχυχρόνια μίσθωση εντός του 2025.

Με το νέο πλαίσιο μπαίνει «απαγορευτικό» στη λειτουργία νέων καταλυμάτων από 1η Ιανουαρίου 2025 μέχρι 31 Δεκεμβρίου του ίδιου έτους.

Στο πλαίσιο συνεδρίου της Prodexpo ο Οικονομικός Σύμβουλος του Πρωθυπουργού,  Αλέξης Πατέλης, είχε παραθέσει μία σειρά από στοιχεία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, σύμφωνα με τα οποία 100.000 κατοικίες διαθέτουν μοναδικό ΑΜΑ και μισθώνονται βραχυχρόνια, με 40.000 ΑΜΑ να έχουν προστεθεί την τελευταία τετραετία.

«Από αυτά τα 100.000 ΑΜΑ, το 1/4 τα μισθώνει πάω από 90 ημέρες ετησίως, για αυτό και αποφασίσαμε τελικά να μην θεσμοθετήσουμε χρονικό περιορισμό». Όπως είχε εξηγήσει σε φυσικά πρόσωπα ανήκουν τα 80.000, εκ των οποίων τα 4/5 νοικιάζονται κάτω από 90 ημέρες. Αντίστοιχα σε νομικά πρόσωπα ανήκουν 20.000, με τα μισά τουλάχιστον να μισθώνονται πάνω από 90 ημέρες, γι΄ αυτό και έχει σφίξει το πλαίσιο στα νομικά πρόσωπα.

Airbnb: Οι περιοχές απαγόρευσης

Η απαγόρευση δημιουργίας νέων ΑΜΑ θα αφορά περιοχές όπως το ιστορικό κέντρο, το Κουκάκι, η Πλάκα και τα Εξάρχεια, που βρίσκονται στο 1ο δημοτικό διαμέρισμα, το Παγκράτι, το Ζάππειο, το Μετς και ο Νέος Κόσμος, που βρίσκονται στο 2ο δημοτικό διαμέρισμα, αλλά και σημεία όπως το Θησείο, τα Πετράλωνα, το Μεταξουργείο και ο Βοτανικός, που βρίσκονται στο 3ο δημοτικό διαμέρισμα.

Όσοι εντοπιστούν μέσω του Μητρώου Βραχυχρόνιων Μισθώσεων ή από τα στοιχεία που αποστέλλουν στην ΑΑΔΕ οι ψηφιακές πλατφόρμες Airbnb, Booking και Expedia Group/VRBO, ή όσοι βρεθούν κατόπιν διασταυρώσεων και ελέγχων της ΑΑΔΕ, θα κληθούν να πληρώσουν πρόστιμο ίσο με το 50% του εισοδήματος μέχρι τον έλεγχο με ελάχιστο ποσό τα 20.000 ευρώ, ενώ σε περίπτωση που υποπέσουν στο ίδιο παράπτωμα ξανά, το πρόστιμο θα είναι ίσο με το ποσό των εισπραχθέντων μισθωμάτων, με το ελάχιστο ποσό να μην είναι μικρότερο των 40.000 ευρώ.

Οι εν λόγω αλλαγές έρχονται σε μία περίοδο που παρατηρείται οξεία στεγαστική κρίση, με τα ακίνητα προς ενοικίαση να μειώνονται και τις τιμές να εκτοξεύονται, απόρροια και της ταχείας και πολλές φορές χωρίς θεμιτούς κανόνες εξάπλωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Σύμφωνα με τη μελέτη της Grant Thornton για την οικονομία διαμοιρασμού, το 2023 ο αριθμός των σπιτιών βραχυχρόνιας μίσθωσης σε όλη την Ελλάδα άγγιξε τις 200.000. Αυτά προσέφεραν περίπου 857.000 κλίνες (μέσος όρος κρεβατιών 3,5-4 ανά ακίνητο), εξυπηρετώντας συνολικά περίπου 102 εκατ. διανυκτερεύσεις (το ένα τρίτο του συνόλου), έναντι μόλις 38,5 εκατ. το 2019.

Τα κλειστά ακίνητα

Όσοι αποφασίσουν να ανοίξουν τα κλειστά ακίνητα που διαθέτουν ή μετατρέψουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε μακροχρόνιες, θα πρέπει προκειμένου να κερδίσουν την τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος να πληρούν τρεις προϋποθέσεις.

Έτσι, θα πρέπει να πληρούν τις εξής προϋποθέσεις:

• Το ακίνητο να είναι κλειστό για τουλάχιστον τρία χρόνια. Τα στοιχεία θα ληφθούν από το έντυπο Ε2 της εφορίας.

• Το ακίνητο να μην ξεπερνά τα 120 τετραγωνικά μέτρα.

• Θα πρέπει να ανοίξουν στο διάστημα από 8/9/2024 και έως 31/12/2025.