Του Μάνου Κρανίδη*
*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης Μέλος ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ,
Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου.
Η αγορά ακινήτων , ιδίως των κατοικιών , το 2024 συνεχίζει την τάση των τελευταίων
πέντε ετών με το υψηλό επίπεδο τιμών. Ειδικότερα, οι τιμές πώλησης των οικιστικών
ακινήτων, των ακινήτων γης και των ειδικών εμπορικών ακινήτων έχουν φθάσει
σχεδόν στα υψηλότερα επίπεδά τους. Η περίοδος της προηγούμενης πενταετίας της
ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων έχει οδηγήσει σε αύξηση των πωλήσεων, αύξηση της
απασχόλησης, αύξηση του ΑΕΠ και δημιουργία νέου αποθέματος σύγχρονων Α
ενεργειακής κλάσης κτιρίων και ανακαίνισης και ενεργειακή αναβάθμιση δεκάδων
ακινήτων παλαιότητας άνω της 25ετίας. Το φαινόμενο του ελατηρίου μετά από μια
δεκαετή οικονομική κρίση, η ισχυρή διεθνής ζήτηση για ελληνικά ακίνητα, η απουσία
νεόδμητων κατασκευών για μια 10ετία και οι αυξημένες επιδοτήσεις, όπως το
ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ και το πρόγραμμα ΣΤΕΓΗ ΓΙΑ ΝΕΟΥΣ, συνέβαλαν, μαζί με άλλες αιτίες,
σε αυτή την εξέλιξη και ραγδαία αύξηση αλλά με πολλές επιπτώσεις όπως η
ανισότητες, η εκρηκτική ακρίβεια, η έλλειψη και υψηλό κόστος, στέγης, κλπ.
Ωστόσο ήδη άρχισαν να χτυπούν καμπανάκια για φρένο εξισορρόπησης στην αγορά
ακινήτων ώστε να αποφευχθεί μια έντονη φούσκα. Για παράδειγμα πρόσφατη έρευνα
της METROΝ ANALYSIS δείχνει ότι το 70% των πολιτών αντιμετωπίζει αρνητικά την
κατάσταση στην οικονομία, δηλώνοντας ότι δεν έχει το εισόδημα, τις αποταμιεύσεις
και τις δυνατότητες να συμμετέχει ενεργά στην αγορά ακινήτων. Είναι κλειστή για
αυτούς η αγορά ακινήτων και είναι η πλειοψηφία. Επιπλέον, πρόσφατα στοιχεία
δείχνουν ότι το 75% των πολιτών δεν μπορεί να αποταμιεύσει καθόλου, ότι στην
πραγματικότητα έχει μικρή ρευστότητα που επαρκεί μόνο για τα απαραίτητα.
Παράλληλα η αγορά δανεισμού είναι επίσης κλειστή με κανόνες και εισοδηματικά
κριτήρια που ελάχιστοι Έλληνες μπορούν να ικανοποιήσουν. Το θετικό είναι ότι οι
συναλλαγές ακινήτων του διαστήματος 2018-2024 είναι σε μεγάλο ποσοστό με ίδια
κεφάλαια και όχι δανεισμό. Αλλά τα ίδια κεφάλαια έχουν ημερομηνία λήξης και δεν
μπορούν να διατηρήσουν το επίπεδο ζήτησης. Την ίδια στιγμή μόνο η αγορά κατοικίας
και ειδικών τουριστικών και επαγγελματικών ακινήτων κρατάνε την αγορά, είναι μια
μόνο-θεματική και ρηχή αγορά. Για παράδειγμα στα βιοτεχνικά και διατηρητέα
ακίνητα και στην αγροτική γη υπάρχει περιθώριο βιώσιμης ανάπτυξης αναξιοποίητο.
Πράγματι, στην αγορά κατοικίας, η οποία αντιπροσωπεύει πάνω από το 80% της
αγοράς ακινήτων, όλα τα στοιχεία δείχνουν ότι το ελληνικό νοικοκυριό που έχει
δυνατότητες, μπορεί να αγοράσει ακίνητο το πολύ μέχρι 120.000-150.000 ευρώ, ενώ
η πλειονότητα των διαθέσιμων νεόδμητων ακινήτων 100 τετραγωνικά μέτρα,
κοστολογούνται από 350.000 ευρώ. Για αυτούς εκτός των παλαιότερων κατοικιών,
απομένουν ελάχιστες επιλογές μετά από ενδελεχή έρευνα αγοράς και συμβιβασμούς
με τις αρχικές απαιτούμενες προδιαγραφές. Ταυτόχρονα, στην ίδια έρευνα , το 66%
των πολιτών, και των νέων, θέλει να επενδύσει στην αγορά ακινήτων, αλλά δεν έχει
τις δυνατότητες να το πράξει. το όνειρο υπάρχει και το βλέπει η νέα γενιά, αλλά
πρέπει να ενισχυθούν οι δυνατότητές του. Άρα έχουμε σήμερα ακόμη μια επίσης ρηχή
αγορά ζήτησης ακινήτων που στηρίζεται στη διεθνή ζήτηση και στους μεγάλους
παίκτες (ΑΕΑΠ, funds, θεσμικοί επενδυτές, εταιρείες κ.λπ.).
Αυτά τα καμπανάκια φρένου είναι καθήκον της κυβέρνησης και της πολιτείας γενικά
να αντιληφθούν και να τα αντιμετωπίσουν εγκαίρως. Οφείλουν χθες να αναπτύξουν
ολοκληρωμένες πολιτικές που αυξάνουν τις δυνατότητες συμμετοχής των πολιτών
στην αγορά ακινήτων, να δημιουργηθεί υγιή βιώσιμη ζήτηση και επαρκής προσφορά
ακινήτων με εξισορρόπηση των πραγματικών τιμών. Πολιτικές όπως η αύξηση του
εισοδήματος ,οι χαμηλότεροι φόροι και φορολογικοί συντελεστές, τα ουσιαστικά
κίνητρα επενδύσεις και αξιοποίησης κενών ακινήτων, η μείωση του κόστους στέγης,
οι παραγωγικές επιδοτήσεις και η κοινωνική κατοικία είναι κομβικές. Άλλωστε η
στέγαση αποτελεί κορυφαία προτεραιότητα για μια βιώσιμη ελληνική κοινωνία, μαζί με
τον περιορισμό του κόστους ζωής και το δημογραφικό. Η βιώσιμη ανάπτυξη και η
μαζικότητα της αγοράς ακινήτων είναι το τελικό ζητούμενο και για τις 3 σημαντικές
προτεραιότητες.
ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΠΑΡΟΝ
