Στο μικροσκόπιο του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) μπαίνει το “Airbnb”μετά την κατάθεση 15 αιτήσεων ακύρωσης για το κατά πόσο επέρχεται παράνομη μεταβολή της χρήσης των ακινήτων από κατοικία σε τουριστική χρήση.
Για πρώτη φορά αναφέρεται πως σύντομα θα απασχολήσει το Ανώτατο Δικαστήριο το συγκεκριμένο ερώτημα και ειδικά σε περιοχές που ισχύει προστατευόμενο πολεοδομικό καθεστώς και απαγορεύεται η λειτουργία ξενοδοχείων, τουριστικών καταλυμάτων, κ.λπ., όπως είναι η περιοχή της Πλάκας.
Στο ΣτΕ, «έχουν κατατεθεί έως τώρα 15 αιτήσεις ακύρωσης καθώς ο Δήμος Αθηναίων αρνήθηκε να σφραγίσει διαμερίσματα στην Πλάκα τα οποία παραχωρούνται συστηματικά σε βραχυχρόνιες μισθώσεις και διαφημίζονται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας από εταιρείες που δραστηριοποιούνται στο χώρο μίσθωσης καταλυμάτων (“Airbnb”)».
Στο μικροσκόπιο του ΣτΕ το “Airbnb”: «Πρωτόγνωρα νομικά ζητήματα»
Τα ζητήματα που τίθενται με τις αιτήσεις ακύρωσης είναι σύμφωνα με τους συμβούλους του Ανωτάτου Δικαστηρίου «πρωτόγνωρα», καθώς πρόκειται όπως λένε για «πρωτότυπα νομικά ζητήματα γενικότερου ενδιαφέροντος». Και εξηγούν ότι το μείζον ζήτημα που τίθεται είναι εάν η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων συνιστά παράνομη μεταβολή χρήσης ακινήτου από κατοικία σε τουριστική χρήση.
Στον αντίποδα, η πλευρά των εταιρειών που ασχολούνται στο χώρο του (“Airbnb”) αναφέρουν ότι μια πιθανή απόφαση του Ανωτάτου Ακυρωτικού Δικαστηρίου που κρίνει ότι αποτελούν τα “Airbnb” αλλαγή χρήσης των ακινήτων από κατοικία σε τουριστική χρήση, τινάζει στον αέρα τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στην Ελλάδα, πυροδοτώντας ένα ντόμινο οικονομικών και τουριστικών εξελίξεων.
Όπως, πάντως, εκτιμούν σύμβουλοι Επικρατείας, λόγω μείζονος σπουδαιότητας το όλο αυτό καυτό πρωτότυπο νομικό θέμα, θα παραπεμφθεί από το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ που είναι σήμερα στην Ολομέλεια προς οριστική κρίση.
Δεν πρέπει να παραληφθεί ότι η διάθεση κατοικιών και ειδικά σε προνομιούχες περιοχές για βραχυχρόνιες μισθώσεις, έχουν περιορίσει τον αριθμό των διαμερισμάτων που είναι κενά και μπορούν να ενοικιαστούν σε οικογένειες και ζευγάρια, κάτι που έχει ως αποτέλεσμα να έχουν εκτοξευτεί στα ύψη τα ενοίκια διαμερισμάτων και μονοκατοικιών.
Οι αιτήσεις ακύρωσης από φορείς
Ειδικότερα, όπως αναφέρει το δημοσίευμα, περιβαλλοντικό και πολιτιστικό σωματείο με έδρα την Αθήνα προσέφυγε στο ΣτΕ και κατέθεσε 15 έως σήμερα αιτήσεις ακύρωσης, στρεφόμενες τόσο κατά του υπουργού Περιβάλλοντος, όσο και κατά του Δήμου Αθηναίων.
Σύμφωνα με αυτές, ζητάει να ακυρωθούν οι πράξεις της Διεύθυνσης Δόμησης του Δήμου Αθηναίων με τις οποίες η τελευταία αρνήθηκε να σφραγίσει ακίνητα στην περιοχή της Πλάκας τα οποία λειτουργούν ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Οι αναφορές στις αιτήσεις προς το ΣτΕ
Στις αιτήσεις ακύρωσης, αναφέρουν, μεταξύ των άλλων :
«Τον τελευταίο καιρό, ενόψει των εξελίξεων στον τομέα του τουρισμού, με τις τουριστικές ροές να έχουν αυξηθεί σημαντικά, καθώς και στον τομέα της τεχνολογίας, με την εμφάνιση νέων μορφών μισθώσεων μέσω ψηφιακών πλατφορμών, παρατηρείται ολοένα αυξανόμενη αξιοποίηση της επιλογής των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω ψηφιακών πλατφορμών.
Ωστόσο, αυτό έχει οδηγήσει στην παράνομη αλλαγή χρήσης σωρείας ακινήτων από κατοικία σε τουριστικά καταλύματα, κατά παράβαση των χρήσεων γης που επιτρέπονται, με αποτέλεσμα να επιβάλλεται η σφράγιση αυτών των παράνομων αλλαγών χρήσεων, σύμφωνα με τις ρυθμίσεις του νόμου 1650/1986 και τη σχετική κοινή υπουργική αποφάσεως του 1989.
Το φαινόμενο αυτό παρατηρείται πιο έντονα στις περιοχές που λόγω της γεωγραφικής τους θέσης παρουσιάζουν ιδιαίτερα αυξημένη ζήτηση, καθώς επίσης και στις περιοχές εκείνες που διέπονται από ένα ιδιαίτερο καθεστώς αυξημένης προστασίας, ως παραδοσιακοί οικισμοί και τμήματα πόλεων.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η περιοχή της Πλάκας που υφίσταται ιδιαίτερες πιέσεις και παρουσιάζει αυξημένη ζήτηση, καθώς βρίσκεται στο κέντρο της Αθήνας και μάλιστα το ιστορικό κέντρο της πόλης, κοντά σε όλα τα σημαντικά αξιοθέατα, ενώ παράλληλα έχει χαρακτηριστεί ως παραδοσιακό τμήμα της πόλεως των Αθηνών».
Στις ίδιες αιτήσεις υπογραμμίζεται πως σύμφωνα με το άρθρο 111 του νόμου 4446/2016 (ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων) «ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια μικρότερη του έτους, ενώ κατά την αιτιολογική έκθεση του νόμου ως «βραχυχρόνια μίσθωση» ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που δεν υπερβαίνει τις 90 μέρες ανά ημερολογιακό έτος».
Επισημαίνεται μάλιστα με νόημα, ότι η δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου μέσω των ψηφιακών πλατφορμών παρέχεται υπό τις εξής προϋποθέσεις:
1) Εάν ο διαχειριστής του ακινήτου διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ), πρέπει ο αριθμός του υποχρεωτικά να αναγράφεται σε εμφανές σημείο κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής και
2) Εάν ο διαχειριστής ακινήτου δεν διαθέτει ΕΣΛ, τότε οφείλει να εγγραφεί τον αριθμό Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων και ο αριθμός αυτός πρέπει υποχρεωτικά να συνοδεύει, σε εμφανές μάλιστα σημείο την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής.
Κατά συνέπεια, υπογραμμίζεται, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις προσιδιάζουν στην χρήση των τουριστικών καταλυμάτων και στην χρήση τουρισμού- αναψυχής και όχι πάντως στην χρήση κατοικίας.
Τι είπε ο Δήμος Αθηναίων
Στις έγγραφες αιτήσεις προς το Δήμο Αθηναίων αναφέρονται συγκεκριμένες διευθύνσεις ακινήτων στα οποία γίνονται μόνιμα βραχυπρόθεσμες μισθώσεις ακινήτων μέσω ψηφιακής πλατφόρμας.
Όπως, όμως, απάντησε η υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Αθηναίων «δεν ορίζεται στην πολεοδομική/τουριστική νομοθεσία ότι οι κατοικίες που μισθώνονται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, αποτελούν τουριστικά καταλύματα». Ακόμη, ο Δήμος αναφέρει στα απαντητικά του έγγραφα ότι δεν βρέθηκαν στο αρχείο της αρμόδιας υπηρεσίας τους οι οικοδομικές άδειες των επίμαχων ακινήτων!
Στην προσφυγή τους στο ΣτΕ οι φορείς αναφέρουν πως ο Δήμος Αθηναίων απέρριψε το αίτημα σφράγισης των ακινήτων αυτών, αφενός χωρίς να πραγματοποιηθεί αυτοψία από τους αρμοδίους υπαλλήλους του Δήμου της Πρωτεύουσας και αφετέρου με ελλιπή και πλημμελή αιτιολογία.
Οι νομικές διαστάσεις από τις αιτήσεις ακύρωσης
Στις αιτήσεις ακύρωσης επισημαίνεται ότι σύμφωνα με το άρθρο 24 του Συντάγματος, οι χρήσεις γης αποτελούν ουσιώδες στοιχείο του πολεοδομικού σχεδιασμού. Έτσι, «ο καθορισμός των χρήσεων γης είναι απολύτως δεσμευτικός».
Ειδικά, αναφερόμενες στην περιοχή της Πλάκας η οποία είναι χαρακτηρισμένη ως παραδοσιακό τμήμα του ιστορικού κέντρου της πρωτεύουσας, σημειώνεται στις αιτήσεις ακύρωσης, ότι σύμφωνα με το από 5.10.1993 Προεδρικό Διάταγμα οι ξενώνες επιτρέπονται μόνο στις περιοχές γενικής κατοικίας. Και προσθέτουν ότι ρητά απαγορεύεται η λειτουργία ξενώνων νεότητας (youth hostels) καθώς και λειτουργία νέων ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων οποιουδήποτε είδους ή κατηγορίας, με εξαίρεση τα κτίρια όπου τέτοιες χρήσεις λειτουργούσαν νομίμως πριν της 20.11.1982.
Οποιαδήποτε δε καταστρατήγηση ή παράβαση των επιτροπών χρήσεων γης συνεπάγεται τη σφράγιση του ακινήτου για ένα έτος και σε περίπτωση υποτροπής, δηλαδή μη μεταβολή της απαγορευμένης χρήσης του ακινήτου, η σφράγιση είναι οριστική. Για να επέλθει η σφράγιση πρέπει να προηγηθεί η σχετική βεβαίωση της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας μετά από επιτόπιο έλεγχο δυο υπαλλήλων της.
Στις αιτήσεις ακύρωσης γίνεται ειδική εκτενής αναφορά για την παράνομη παράλειψη των αρμοδίων οργάνων του Δήμου Αθηναίων να διενεργήσουν αυτοψίες στα κτίρια που μισθώνονται βραχυχρόνια, αλλά και για τη μη σφράγισή τους.
Τέλος, επικαλούνται νομολογιακά δεδομένα του ΣτΕ και αναφέρονται σε σωρεία αποφάσεων του σχετικά με τις χρήσεις γης και δόμησης που παρομοιάζουν τα χαρακτηριστικά τους με αυτά που αναφέρονται στις αιτήσεις ακύρωσης.
