Το να ψάχνει κανείς σήμερα σπίτι στην Ελλάδα, είτε για ενοίκιο είτε για αγορά, έχει μετατραπεί σε μια ψυχοφθόρα δοκιμασία που δοκιμάζει τις αντοχές και την οικονομική λογική κάθε οικογένειας.
Η κάθε κουβέντα καταλήγει σχεδόν πάντα στο ίδιο αδιέξοδο ότι οι τιμές έχουν ξεφύγει, τα διαθέσιμα εισοδήματα συμπιέζονται και η εύρεση μιας αξιοπρεπούς στέγης μοιάζει με άπιαστο όνειρο.
Μέσα σε αυτό το κλίμα έντασης, είναι πολύ εύκολο να παρασυρθεί κάποιος και να αναζητήσει έναν και μοναδικό εύκολο ένοχο.
Συνήθως το ανάθεμα πέφτει αποκλειστικά στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης ή στους ξένους επενδυτές της χρυσής βίζας.
Η πραγματικότητα όμως, όπως συμβαίνει σχεδόν πάντα στα μεγάλα κοινωνικά και οικονομικά ζητήματα, είναι πολύ πιο σύνθετη και βαθιά ριζωμένη σε δομικές αδυναμίες που κουβαλάμε εδώ και χρόνια.
Αυτή ακριβώς την αλήθεια έρχεται να φωτίσει η νέα μελέτη πολιτικής του ΚΕΦΙΜ με τίτλο «Ο ρόλος της ψαλίδας προσφοράς και ζήτησης στην άνοδο του κόστους κατοικίας», την οποία συνέγραψαν οι , Ιωάννης Ναβροζίδης, Χρήστος Λούκας και Νίκος Ρώμπαπας.
Το βασικό συμπέρασμα των ερευνητών λειτουργεί ως μια διαφορετική ματιά στην αγορά ακινήτων αφού η στεγαστική κρίση δεν οφείλεται σε ένα μεμονωμένο φαινόμενο, αλλά σε μια τεράστια, δομική ψαλίδα ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση.
Από τη μία πλευρά, έχουμε μια αγορά που έμεινε παγωμένη και στεγνή από επενδύσεις για πάνω από μία δεκαετία, και από την άλλη, μια ζήτηση που ξύπνησε απότομα και ενισχύεται ταυτόχρονα από πολλές και διαφορετικές πηγές.
Μεταξύ του 2007 και του 2017, η ελληνική κτηματαγορά υπέστη ένα πρωτοφανές σοκ, με τις επενδύσεις σε κατοικίες να κατακρημνίζονται κατά το συγκλονιστικό 95%, ενώ οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν κατά 84%.
Για δέκα και πλέον χρόνια, η Ελλάδα σχεδόν σταμάτησε να χτίζει. Αυτή η παρατεταμένη αποεπένδυση δημιούργησε ένα τεράστιο κενό, ένα έλλειμμα νέων κατοικιών που καμία πρόσφατη οικοδομική ανάκαμψη δεν έχει καταφέρει ακόμα να καλύψει.
Όταν η οικονομία άρχισε σιγά-σιγά να παίρνει μπροστά, η ζήτηση επέστρεψε με ορμή, αλλά βρήκε μπροστά της μια προσφορά δύσκαμπτη, γερασμένη και σοβαρά περιορισμένη.
Ακόμη και το επιχείρημα ότι η Ελλάδα διαθέτει μεγάλο ποσοστό κλειστών ή αναξιοποίητων ακινήτων δεν αντέχει σε μια βαθύτερη ανάλυση.
Η αλήθεια είναι ότι ένα τεράστιο μέρος αυτού του αποθέματος δεν μπορεί να βγει αύριο το πρωί στην αγορά για μακροχρόνια μίσθωση ή πώληση.
Πολλά από αυτά τα ακίνητα είναι παλιά και χρειάζονται δαπανηρές ανακαινίσεις που οι ιδιοκτήτες τους αδυνατούν να χρηματοδοτήσουν.
Άλλα βρίσκονται εγκλωβισμένα σε δαιδαλώδεις νομικές και πολεοδομικές εκκρεμότητες ή σε ατέρμονες κληρονομικές διαμάχες.
Επιπλέον, υπάρχει και μια σοβαρή γεωγραφική αναντιστοιχία, καθώς τα άδεια σπίτια δεν βρίσκονται πάντα εκεί όπου οι άνθρωποι έχουν πραγματικά ανάγκη να ζήσουν και να εργαστούν σήμερα.
Την ίδια στιγμή, η πλευρά της ζήτησης πιέζεται από μια σειρά παράγοντες .
Ένας από τους πιο καθοριστικούς, σύμφωνα με τη μελέτη, είναι η δημογραφική αλλαγή στη δομή της ελληνικής κοινωνίας.
Παρόλο που ο συνολικός πληθυσμός της χώρας μειώνεται, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξάνεται επειδή τα νοικοκυριά γίνονται πλέον μικρότερα σε μέγεθος. Οι άνθρωποι μένουν μόνοι τους ή σε ζευγάρια, πράγμα που σημαίνει ότι χρειάζονται περισσότερες αυτοτελείς κατοικίες, και μάλιστα μικρότερα διαμερίσματα μέσα στα μεγάλα αστικά κέντρα, εκεί δηλαδή όπου η πίεση είναι ήδη αφόρητη.
Αν σε αυτό προσθέσουμε τη σταδιακή επανενεργοποίηση της στεγαστικής πίστης, την αύξηση των τουριστικών ροών και τις τοπικές επιδράσεις της χρυσής βίζας, βλέπουμε καθαρά πώς δημιουργείται το τέλειο οικονομικό κοκτέιλ για την εκτόξευση των τιμών.
Τοξικές είναι οι συνέπειες κυρίως για τη νέα γενιά. Οι νέοι άνθρωποι εγκλωβίζονται για χρόνια στο πατρικό τους, αδυνατώντας να κάνουν το βήμα της ανεξαρτητοποίησης, γεγονός που με τη σειρά του καθυστερεί ή ακυρώνει τη δημιουργία οικογένειας, επιδεινώνοντας το ήδη οξύ δημογραφικό πρόβλημα. Παράλληλα, οι υψηλές τιμές περιορίζουν την κινητικότητα των εργαζομένων, καθώς πολλοί προτιμούν να αρνηθούν μια καλή επαγγελματική ευκαιρία σε μια άλλη πόλη ή σε ένα νησί, γνωρίζοντας ότι το κόστος διαμονής θα καταπιεί ολόκληρο τον μισθό τους.
Μπροστά σε αυτή την κατάσταση, ο κίνδυνος να εφαρμοστούν λάθος πολιτικές είναι ορατός και εξαιρετικά επικίνδυνος.
Όπως πολύ εύστοχα επισημαίνει ο πρόεδρος του ΚΕΦΙΜ, Νίκος Ρώμπαπας, οι αποσπασματικές λύσεις που εστιάζουν μόνο στην τεχνητή ενίσχυση της ζήτησης, χωρίς να μεριμνούν για την παραγωγή νέων ακινήτων, το μόνο που θα καταφέρουν είναι να ρίξουν κι άλλο λάδι στη φωτιά των τιμών.
Αν διευκολύνουμε την πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια ή προσφέρουμε επιδόματα χωρίς να αυξήσουμε τα διαθέσιμα σπίτια, το μόνο αποτέλεσμα θα είναι να ανταγωνίζονται περισσότεροι αγοραστές για το ίδιο, περιορισμένο απόθεμα, οδηγώντας τα ενοίκια και τις αξίες ακόμα πιο ψηλά.
Η σταθεροποίηση της αγοράς απαιτεί γενναίες, δομικές μεταρρυθμίσεις που θα κοιτάξουν το πρόβλημα κατάματα από την πλευρά της προσφοράς.
Πρέπει να μειωθούν τα θεσμικά, γραφειοκρατικά και πολεοδομικά εμπόδια που κρατούν χιλιάδες ακίνητα εκτός αγοράς και να δοθούν κίνητρα για την ταχύτερη αξιοποίηση και ανακαίνιση του υφιστάμενου αποθέματος.
