Του Βασιλη Ταλαμαγκα
Η ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μία φάση που πολλά σημάδια καταδεικνύουν ότι μπορεί να βρίσκεται σε πορεία προς «φούσκα» — ή τουλάχιστον προς μία σημαντική διόρθωση που θα μπορούσε να θεωρηθεί φούσκα εάν εξελιχθεί ραγδαία. Από τη μία πλευρά, η αύξηση των τιμών τα τελευταία χρόνια ήταν ραγδαία, μέσα σε ένα περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων και αυξανόμενης ζήτησης για κατοικίες· από την άλλη, η πληθώρα αβεβαιοτήτων – όπως η επιβράδυνση της ζήτησης του εσωτερικού, η εξάρτηση από ξένες επενδύσεις και προγράμματα, το αυξημένο κόστος κατασκευής, οι φορολογικές και κανονιστικές αλλαγές – δημιουργούν το έδαφος για να παρουσιαστεί «σκλήρυνση» στην αγορά.
Καταρχάς, αξίζει να σημειωθεί ότι επαγγελματίες μεσιτών και εκτιμητές ακινήτων στην Ελλάδα έχουν για πρώτη φορά αρχίσει να μιλούν για «φούσκα». Σύμφωνα με έρευνα του Ερευνητικό Ινστιτούτο του Πανεπιστημίου Μακεδονίας, μόνο το 30,5 % των επαγγελματιών θεωρούν πλέον ότι η άνοδος των τιμών είναι αναμενόμενη, ενώ το 41,5 % τη χαρακτηρίζει ως «φούσκα».
Από τα στοιχεία, η αύξηση των τιμών κατοικιών στην Ελλάδα κατά τα τελευταία έτη υπήρξε εντυπωσιακή – για παράδειγμα, η Capital Economics εκτιμά ότι οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά περίπου 54 % στην Ελλάδα τα τελευταία πέντε χρόνια.
Με αυτά τα δεδομένα, για το 2026 μπορούμε να διατυπώσουμε ορισμένα σενάρια που σε κάθε περίπτωση είναι ανησυχητικά .
Εάν συνδυαστούν αρνητικοί παράγοντες — όπως αύξηση επιτοκίων που περιορίζει τη δανειοληπτική ικανότητα, σημαντική μείωση της ζήτησης από το εξωτερικό (π.χ. μείωση επενδύσεων μέσω του προγράμματος Golden Visa), μεγάλη αύξηση της προσφοράς νέων κατοικιών και ταυτόχρονη οικονομική επιβράδυνση — τότε η αγορά μπορεί να «σκάσει».
Ιδιαίτερα ευάλωτα είναι ακίνητα σε τουριστικές ζώνες ή επενδυτικά ακίνητα που στηρίζονται σε εισοδήματα ενοικίων από ξένους. Μία τέτοια εξέλιξη θα θεωρείτο φούσκα που «έσκασε».
Η πιο πιθανή πάντως κατάληξη είναι ότι η αγορά θα εισέλθει σε περίοδο διόρθωσης: η αύξηση των τιμών θα επιβραδυνθεί πολύ, σε μερικές περιοχές μπορεί να σημειωθεί μικρή μείωση, ενώ η συνολική αγορά θα σταθεροποιηθεί σε επίπεδα υψηλά αλλά βιώσιμα.
Και διεθνείς οικονομικοί παράγοντες υποστηρίζουν ότι η πιθανότητα να βιώσουμε φούσκα στην ελληνική αγορά ακινήτων το 2026 είναι κάτι που την φοβίζει. Η πιο λογική εκδοχή είναι , ότι η αγορά θα μπει σε φάση σταθεροποίησης ή διόρθωσης, με πιθανές τοπικές πτώσεις τιμών σε περιοχές όπου η ζήτηση είναι αδύναμη ή υπερβολικά επενδυτική. Ωστόσο, αν οι παρούσες προκλήσεις ενταθούν — ειδικά μέσω αύξησης επιτοκίων ή μεγάλου εξωτερικού σοκ — τότε το σενάριο φούσκας είναι ενεργό και πρέπει να εξετάζεται σοβαρά από κάθε αγοραστή η επενδυτή.
Μιλάμε κυρίως για τους επενδυτές γιατί η κυβέρνηση στο συγκεκριμένο τομέα φαίνεται ότι έχει χάσει ολοκληρωτικά την πρωτοβουλία των κινήσεων .
